鈴木 宏史 氏　書籍『初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書～投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え』（東洋経済新報社 刊）より

このウェブサイトにおけるページは、書籍『初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書～投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え』（鈴木 宏史 著、東洋経済新報社 刊）を読んで良かったこと、共感したこと、気づいたこと、こんな視点もあるといった点などを取り上げ紹介しています。

・不動産投資の魅力って、なんですか?　（中略）

正しいステップを踏めば成功の確率が高まることが、不動産投資の魅力です。

・不動産投資の家賃収入は、「粘着性」(不動産価格が変動しても、家賃はすぐには変動しない)という特徴をもっています。

・収益物件を取得するまでのおおまかな流れを整理すると、次の10ステップのようになります。

❶情報を収集する（中略）
❷資料を請求する（中略）
❸資料から物件を評価する（中略）
❹実際に物件を見に行く（中略）
❺買付証明書を出す（中略）
❻金融機関に融資を申し込む（中略）
❼売買契約を結ぶ（中略）
❽融資承認が出る（中略）
❾金銭消費貸借契約を結ぶ（中略）
❿決済する

・どんな不動産業者にアプローチすればいいですか?

A　▶　不動産業者は、できれば「元付業者」をねらいましょう。元付業者は両手の手数料をとれるため対応もよく、条件交渉もしやすいからです。（中略）

不動産業者と売主との関係は、物件概要書や広告に記載してある「取引態様」を見ればわかります。

つまり、物件の広告などに「専属専任媒介(契約)」「専任媒介(契約)」と記載されている業者がねらい目だということです

・自殺などのあった物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。心理的瑕疵物件とは、過去には「自殺・殺人」「事件や事故による死亡」「事件・事故・火災」等のあった物件のことをいいます。そのため、割安で購入できることがあります。（中略）

リスクを織り込んで目標とするキャッシュフローが出るなら、投資対象になります。

・反社会勢力が入居しているマンションは、はなから投資対象外です。そもそも金融機関からの融資がつきませんし、仮に購入できたとしても、出口(売却)が塞がれることになるからです。

・築古物件(旧耐震基準にかぎらず)は、一般的に敬遠される傾向にありますが、見逃せない2つのメリットもあります。

❶退去が極めて少なく、定着率がいいこと
❷家賃が下落するリスクが低いこと

❶は、生活保護受給者などの低所得者が入居しているケースが多く、引っ越し費用などの問題を含め、ほかに行き場がないことが理由です。

❷は、築古物件はこれまで何度も入居者の入れ替わりがあり、現行家賃が相場並みもしくは下限に達しているケースが多いことが理由です。

・Q（中略）私立大学付近の物件を購入したいと思っていますが……

A　「○○ありき」で賃貸需要を見込んでいる依存物件は、おすすめしません。（中略）「○○ありき」という依存物件はには、手を出さないほうが賢明です。（中略）

❶増えすぎた「大学」は今後、淘汰される可能性あり（中略）

❷大企業でも安心できない「企業城下町」
特定の企業や工業団地に依存している物件についても、❶と同じように考えなければいけません。（中略）

❸「温泉街」はいま以上の需要が見込めない

・指定容積率・建蔽率を超過しているなどの違法物件は、絶対に購入してはいけません。そもそも違法物件は銀行に融資を断られることが多く、仮にノンバンクで融資を受けられたとしても、売却が難しく、出口が塞がれる可能性が大きいので、避けるべきです。

・不動産業者は、利回りを大きく見せようと、収入項目(家賃、駐車場、携帯電話の基地局設置など)についてはしっかり記載するのでですが、支出項目については調査・概要書への反映が疎かになることがあります。

・「レントロール」とは、マンションやアパートを一棟買いする際、賃貸借条件が一覧できる書類のことです。各戸ごとに、どんな人がいくらの家賃で入居しているかなどが記載されています。

・稼働率を上げるための「入居偽装」はないか（中略）

「入居偽装」を見抜くためにも、次の点に留意しましょう。

●賃貸借契約書を入手して契約締結日を確認(直近の場合は要注意)
●管理会社経由ではなくオーナーとの直接契約になっていないか
●オーナーと同姓の入居者がいないか(親戚などによる入居偽装の可能性)

・「レントロール」は「日付」「入居偽装」「現家賃」「募集家賃」の4つに注意してチェックする。

・物件選びの最重要ポイントを教えてください

A　重要なのは、「満室経営」ができる物件であることと、金融機関から「融資を受けられる」エリアであることです。

・不動産投資の初期段階では、まずは「物件ありき」になりがちですが、「金融機関ありき」にシフトしたほうが効率的です。「物件に融資付け」するのではなく、「金融機関に物件付け」するイメージです。

・物件を評価するには、どうすればいいですか?　（中略）

私は、1億円換算で最低でも200万円／年のキャッシュフローがほしいと思っています。「それ以上であれば投資可」「それ未満であれば投資不可」という基準で購入の可否を決めています。

・物件調査では、「建物外観」「室内の状態」「設備」「入居偽装」という4つのポイントを押さえておきましょう。（中略）

給湯器や室外機など「設備」をチェックする

共有部分から確認できるガス給湯器、エアコン室外機などの製造年月日が記載されている場合があるので、確認しておきます。耐用年数が10年ほどですから、交換時期(費用発生時期)が推定できます。

・現地調査でいちばん大事なことはなんですか?　（中略）

A　現地調査で最も力を入れるべきことは、地元業者へのヒアリングです。

「対象物件のネガティブな情報」を聞き出す

自殺・事件の有無、反社会勢力など、ネガティブな情報聞き出します。

・買付証明書を提出したら、必ず買わなければいけないのでしょうか?

A　買付証明書を提出したからといって、買わなければいけない義務は生じません。ただし、軽視すると信用を失います。

・手付金はどれくらい用意すればいいですか?

A　とくに決まりはありませんが、売買価格の5~10%が手付金の目安です。物件によっては、多少のかけ引きをするといいでしょう。

・「融資特約(ローン特約)」とは、予定していた融資が金融機関で承認されなかった場合、買主が不動産購入する契約を解除して、白紙に戻すことができるという約束です。融資特約を利用する際は、売買契約締結に条件を明確にしておくことが大切です。

・価格交渉がうまくいきません。何かいい方法はありませんか?

A　価格交渉が難航しそうなときは、指値の根拠として金融機関の事情を利用してかけ引きしてみましょう。（中略）

売主の希望価格が5000万円であった場合、「〇〇銀行の担保評価額は4500万円でした。これでは満額融融資がつかず、購入が難しくなるので、差額の500万円をまけてもらえませんか?」といった具合に指値をします。

・法人ではじめたほうがいいと聞きますが、なぜですか?

A　法人には節税をはじめ、さまざまなメリットがあるからです。真剣にはじめるなら、1棟目から法人化することをおすすめします。（中略）
私は1棟目から法人で購入すべきだと思っています。法人で不動産投資を実践することをおすすめする主な理由は、次の3つです。

利点❶節税上のメリットが大きい（中略）

利点❷施設法人でも融資は受けられる（中略）
一方、不動産賃貸事業を数期にわたってうまく経営できれば、事業実績を融資機関に示すことで追加融資を受けられやすくなります。（中略）

利点❸覚悟を決められる

・メリットを8つ紹介しますが、節税にからむ税務関連のものが多いので、一度税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

メリット❶経費として計上できる幅が広い
個人とくらべ、経費として計上できる幅が広くなります。とくに人件費を計上できるのが最大のメリットでしょう。配偶者などの家族を役員にして、何らかの仕事をしてもらえば、役員報酬を支払うことができます。

メリット❷実質的に連帯保証人なしで融資を受けられる
法人の代表者(自分自身)が連帯保証人になるため、配偶者を連帯保証人にする必要がありません（中略）

メリット❸役員に退職金を支払える（中略）

メリット❹保険料を経費にできる（中略）

メリット❺赤字を長期間繰り越せる
9年間の赤字(欠損金)繰り返しが可能になります。

メリット❻出張手当(日当)を支払うことができる（中略）

メリット❼経営セーフティ共済(中小企業倒産防止共済制度)に加入できる
払い込んだ掛金は税法上、全額損金にできます。

メリット❽消費税還付を受けられる可能性がある

・法人化するなら、株式会社がいいのでしょうか?

A　株式会社である必要はありません。低コストの「合同会社」をおすすめします。（中略）

合同会社のメリット(低コストでできる)
最大のメリットは、なんといってもコスト面です。

●株式会社を設立……登録免許税15万円、定款認証費5万円
●合同会社を設立……登録免許税6万円、定款認証費0円(不要)

また、株式会社には決算公告義務があるため官報掲載費(年間約6万円)がかかりますが、合同会社にはこの義務がないのでこれも不要です。

・合同会社のデメリット(知名度が低い)（中略）

アップルジャパンや西友などの有名企業も合同会社ですが、合同会社の社会的認知度が上がるまでには、もう少し時間がかかりそうです。なお、合同会社は上場できません。コスト面で優位にある合同会社ですが、次のような見落としがちな費用とがあるので、注意してください。

●赤字経営であっても、法人住民税の均等割7万円がかかる
●法人税の申告が複雑なため、税理士などに依頼する費用がかかる
●議決権が資本金額に比例しないため、意思決定が分散する可能性がある
●社会保険などの加入義務がある

・不動産キャッシュフローってなんですか?　（中略）

キャッシュフローは直訳すると「お金の流れ」ですが、不動産投資の世界では、ローン返済や経費を引いた「手残りのお金」のことを指します。

・キャッシュフローが出やすいのは、どんな物件ですか?　（中略）

地方所在や築古のマンションなど、資産性は低くとも、割安な物件です。（中略）誰もがほしがる都心1棟マンションなどは、物件自体が非常に高額です。つまり、資産性は高いがキャッシュフローが出にくい物件ということになります。

・金融機関側はどのように物件の評価をするのでしょうか?　（中略）

多くの金融機関が重視しているのは、原価法による「積算価格」です。したがって、投資家であるみなさんも、金融機関に持ち込む前に、収益物件の積算価格を試算しておかなければなりません(積算価格の求め方についてはQ25〔92ページ〕参照)。

「土地の価格」と「建物の価格」を合わせたものが「積算価格」といいます。（中略）

積算価格を算出してみる

[土地]
土地の価格＝路線価×地籍（土地の面積）（中略）

[建物]
　　　　　　　再調達価格×地積×残存年数
建物の価格＝　----------------------------------
　　　　　　　　　法定耐用年数

・住宅ローン、アパートローン、プロパーローンの違いがよくわかりません（中略）

不動産を買うときに利用できるローンは、「❶住宅ローン」「❷アパートローン」「❸プロパーローン」の3つです。それぞれを簡単に解説します（中略）

❶自分は住むための「住宅ローン」（中略）

❷審査が早く借りやすい「アパートローン」（中略）

特徴は、次のような点です。

●物件評価が定型化されている
●融資対象エリアが明確になっている
●資金使途が限定されている
●住宅ローンよりも融資審査が厳しい（中略）

❸ハードルは高めだが有利な「プロパーローン」

「プロパーローン」は俗称で、「事業性融資」とも呼ばれます。
特徴は、次のような点です。

●不動産投資にかぎらず、多種多様な一般事業のための融資(設備投資・運転資金のための融資等)
●融資審査が定型化されておらず、審査期間が長い

・住宅ローン、アパートローン、プロパーローンの違いがよくわかりません（中略）

投資規模を拡大させるなら、早い段階から融資額の大きいプロパーローンにチャレンジすることをおすすめします。

・お金を生まないマイホームは買わない(住宅ローンを組まない)

・変動金利と固定金利、とちらを選ぶべきですか?

A　大幅な金利上昇リスクはないと考えるなら、変動金利をおすすめします。（中略）

理由は次の2つです。

固定金利の欠点　❶　「固定」は金利が割高
固定金利は、変動金利にくらべて割高です。金融機関側が金利上昇のリスクをとっているので、どうしても固定金利の方が高くなります。（中略）

固定金利の決定　❷　条件変更には「手数料」がかかる
一部繰上返済、全額繰上返済、その他借入条件の変更には、所定の「手数料(違約金)」が必要になります。

この10年固定金利のローンを、ほかの金融機関で借り替えようとしたのですが、数百万円の手数料がかかることが判明して、あきらめたことがあります。（中略）

私の場合は、今後大幅な金利上昇の可能性は低いと考えている

・不動産投資は「金融機関ありき」のビジネスです。「どのように金融機関にアプローチし、どのように融資を獲得するか」という戦略の立案は、不動産投資家の重要な仕事のひとつであると心してください。

・金融機関には「融資担当」と「審査担当」という2種類の立場の人がいます。（中略）

支店に電話する際は、あらかじめ「収益物件の購入を検討しているので、融資担当の方をお願いします」と伝えて、融資担当者と話すようにしましょう。

・金融機関（中略）
面談を要請されたら----→不要な面談は回避（中略）

やみくもに面談に臨むのではなく、事前に電話で融資基準や融資姿勢をヒアリングし、前向きな金融機関(または支店)に絞ることをおすすめします。不動産融資には、ネガティブな金融機関への訪問は、時間のムダだと考えましょう。

・どんな資料を準備すればいいですか?

A 「物件資料」「融資評価依頼書」「本人確認資料」など、事実に基づく資料を過不足なく準備しましょう。

私が金融機関に融資依頼するとき（中略）

新築案件ならともかく、中古物件の場合、事業計画書は不要というのが私の考えです。

・訪問の際に気をつけることはありますか?

A 金融機関を訪問するときは、「身なり」に気をつけましょう。服装や持ち物など、銀行員は意外によく見ています。（中略）

私は清潔感のある一般的なスーツを身につけ、大衆車に乗って行きます。面談時に銀行員の視線を観察すると、必ずといっていいほど、車や時計を見ているような気がします。

・融資がゆるくなる時期はありますか?

A 一般的に、金融機関の融資がゆるむ時期は、「決算期末(3月)」「半期末(9月)」そして「四半期末(6月、12月)」です。（中略）

少し余裕をもたせた1ヵ月ほど前の2月、5月、8月、11月がおすすめといえるでしょう。

・「赤字だと、次の融資を受けられない」って本当ですか?

A 個人・法人を問わず、確定申告は「黒字」にしておいたほういいでしょう。ただし例外もあります。（中略）

ケース1 不動産購入1年目→赤字でも融資OK（中略）

ケース2 会社員のアパートローン利用→赤字でも融資OK（中略）

ケース3 十分な金融資産をもっている→赤字でも融資OK

・自己資金はどれくらい必要でしょうか? （中略）

自己資金の目安は「物件価格の20%程度」と考えておきましょう。

・不動産取得税(都道府県税)には注意が必要です。

不動産取得税は毎年かかる固定資産税などと違って、購入後に一度だけかかる税金ですが、決済日から数ヵ月後にやってくるので忘れてしまう人が少なくありません(納税通知書が送られてくるタイミングは都道府県によって異なります)。

・最近はボロボロ、ガラガラの再生物件を購入することが多いです(これは実績のない初心者は難しいです)。

・フルローン融資を受けられるからといって、その物件を購入してもいいわけではありません。「融資を受けられる物件=価値がある」とはかぎりません。

・融資条件を見極める

返済は元利均等と元金均等のどちらを選択すべきですか?

A 初期段階では、返済額が一定で無理のない「元利均等返済」を選択すべきです。（中略）

キャッシュフローを得るうえで、次のようなメリットがあるからです。

●返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画を立てやすい

●元金均等返済にくらべて、返済開始当初の返済額が少ない

・金利交渉のコツはありますか? （中略）

①「新規借り入れ」の場合→融資承認後がチャンス（中略）

交渉の際は、競合の金融機関からの提案金利をダシにするのが効果的です。

・金融機関の融資基準はコロコロ変わります。融資基準の変更によって、今後の融資はできないということも往々にして起こります。そういった場合は、徹底的に金利の引き下げ交渉を行うべきです。

・私の所有物件は人口減少が著しいエリアにおいても、満室に近い高稼働率を誇っています。

人口の減少率と保有物件の稼働率は必ずしも比例するわけではないのです。そこに「賃貸経営力」というエッセンスが加わるからです。

・どうすれば満室状態をキープできますか?

「❶家賃設定」「❷リフォーム」「❸広告料」「❹敷金・礼金」の4つをコントロールすることで、満室経営を実践しています。（中略）

家賃設定---→相場より低めに設定する

・リフォーム（中略）

●原状回復程度・・・・・・＠3000円／㎡(20㎡のシングルタイプであれば6万円)
●一般的なリフォーム・・・・・・＠6000円／㎡(20㎡のシングルタイプであれば12万円)
●フルリフォーム・・・・・・＠9000円／㎡(20㎡のシングルタイプであれば18万円)

・どうすれば満室状態をキープできますか?　（中略）

❹敷金・礼金---→ゼロゼロにして入居者のハードルを下げる

・客付けに有利な設備を教えてください

A　客付けのための費用対効果が高い設備は、「インターネット無料設備」「デザイン性にすぐれた照明」などです。

・客付けに有利な設備を教えてください（中略）

「デザイン性にすぐれた照明」で部屋の雰囲気が一変

これまでさまざまな設備導入を実践してきた中で、入居者から評判がいい、コストパフォーマンスがいいと感じているのは、照明の設備です。

デザイン性のすぐれた照明を設置するだけで、部屋の雰囲気はガラリと変わります。

管理会社に照明設置を依頼すると料金が高いので、できれば自分で手配しましょう。私がよくやる方法は、リフォームが終わるころ、職人さんに「照明の設置をサービスでお願いできませんか？」と依頼して、アマゾンや楽天で流行のシーリングライトなどを注文、発送先を職人さんにして送るというものです。

リフォームを発注しているので、断られることがまずありません。

・遠隔地の地方物件でも運営は可能ですか?

A　物件管理のプロである管理会社にまかせておけば、遠隔地の地方物件でもまったく問題ありません。（中略）

入居者(お客様)のためにも、対応は管理会社(プロ)に任せるべきなのです。

・管理委託で気をつけることはありますか?

A　満室経営、経費削減のために、「オーナーの他社営業」「リフォームの自主発注」などを認めてくれる柔軟な業者を選びましょう。

・一般的には「都市ガス=安い」「プロパンガス=高い」というイメージがあります。しかし、じつは地域によって、実情はまちまちです。管理会社に実情をヒアリングしてみてください。

・セルフリフォームで経費削減すべきでしょうか?

A　リフォームはプロに頼んだほうが効率的です。セルフリフォームにあてる時間があるなら、経営に専念しましょう。

・不動産投資家の仕事は、物件取得、金融機関開拓、そして利益を最大化させる仕組みを考えることです。他者にまかせられる仕事はまかせ、不動産投資家は「経営」に専念したほうが、利益率が向上し、規模拡大のスピードも格段に上がるはずです。

リフォームはプロの職人や工務店に頼んだほうが早く、仕上がりがいいのはいうまでもありません。

・保険代理店はどうやって選べばいいでしょうか?　（中略）

条件が合えば、どこでもいいでしょう。私は、次の手順で保険に加入しています。

❶複数の保険会社の見積もりを作成してくれる保険代理店に見積もりを依頼する
❷支払い限度額(保険金額)は融資金額に設定する
※支払い保険料を下げるため、評価額が高い物件は約定保割合で保険金額を設定
❸特約等についてはフルオプションで加入する
❹支払い保険料、オプションの内容、保険会社の希望等については総合的に判断し、加入する保険を決定する

・入居者が室内で自殺したらどうすればいいのですか?　（中略）

入居者の自殺問題に関しても、次の3つの対策が考えられます。

対策❶「室内での自殺によるデメリット」を説明

入居前の契約時に管理会社から入居者へ「室内および建物敷地内で自殺・他殺・事件等を起こした場合、所有者から遺族・保証人に損害賠償を請求することがある」と説明してもらいます。賃貸賃貸昔契約書の特約にも追記します。

どこまで抑止効果があるかわかりませんが、「室内で自殺したら遺族に迷惑がかかる」ということを認識させることで、未然に防ぐというわけです。

対策❷「管理会社の対処方法」を事前に確認・相談しておく（中略）

入居者の死に際しての対処法をあらかじめ管理会社に確認・相談しておきます。

対策❸割高だが「保険商品」で対応することもできる（中略）

しかし、私は一切加入していません。保険料が高額で、リスクにリターンが見合わないからです。

・不動産投資の「出口」にはどのような手段がありますか?

不動産投資の最もオーソドックスな出口戦略は「売却」です。ほかには「更地売却」「スクラップ&ビルド」「更地有効活用」が考えられます。

・売却に踏み切る際に指標のようなものはありますか?

A　諸費用を含めた初期投資額の120%以上で売れることをひとつの指標として、売却の意思決定をしています。

・人生を大きく変えるためにはどうすればいいですか?

つきあう人を変えることが、いちばんの近道です。

「自分と仲のいい知り合い10人の平均年収が自分の年収となる」といわれることがあります。経験上、これは事実です。（中略）

成功者は、つきあう人を選ぶ重要性を理解しています。

●書籍『初心者から経験者まですべての段階で差がつく!
不動産投資 最強の教科書
～投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え』より
鈴木 宏史 (著)
出版社: 東洋経済新報社 (2018年10月初版)
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